拓展长租房市场成长空间

　　跟着人口向都市群、都会圈流入，租房已成为新市民、青年人办理住房需求的主要方法。“十四五”筹划纲领提出，有力有序扩多半会租赁住房供应，完善长租房政策。2022年中央经济事情集会会议进一步指出，办理好新市民、青年人等住房问题，摸索长租房市场建树。2023年2月24日，人民银行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场成长的意见（征求意见稿）》提出，为租赁住房的投资、开拓、运营和打点提供多元化、多条理、全周期的金融产物和金融处事体系。本期特邀专家环绕相关问题举办研讨。

　　主持人 本报理论部主任、研究员 徐向梅

　　住房需求泛起新特点

　　主持人：我国住房市场整体需求如何？为何强调成长长租房市场？相较传统租赁住房，长租房有何差异？

　　邓郁松（国务院成长研究中心市场经济研究所副所长）：自1998年进一步深化城镇住房制度改良以来，我国住房市场快速成长，城镇住民居住条件显著改进。2020年我京城市家庭人均居住面积为36.52平方米，总体办理住房短缺问题。跟着人口总量、布局和活动趋势变革，住房需求开始泛起新的特点。

　　一是购房需求布局泛起首次置业需求放缓、改进型需求一连上升、投资投机性需求明明淘汰的新名堂。按照我国人口数据推算，估量2025年处于20岁至34岁年数段人口总数将比2020年淘汰约5200万，处于35岁至64岁年数段人口总数将一连上升。人口布局的变革预示着首次置业需求总体呈放缓趋势，改进型需求将一连晋升。跟着“房住不炒”理念不绝深入和住房市场形势变革，投资投机性需求已明明淘汰。

　　二是人口净流入的多半会住房需求更为旺盛，出格是租赁需求值得重视。2022年我国城镇化率达65.22%，固然城镇化率快速提高，但人口活动并不平衡，更多流向珠三角、长三角等经济发家地域的多半会。相较2010年第六次全国人口普查，2020年深圳、广州、杭州等都市常住人口净流入量较大，个中深圳增加了713.65万人。而同一省份，人口也主要流向经济更发家的省会都市或经济中心都市。由于青年人倾向经济发家的多半会，导致人口净流入都市的住房需求出格是租赁需求越发旺盛。

　　三是高品质住房需求一连晋升。我国已转向高质量成长阶段，在总体办理住房短缺问题后，人们对居住的要求从“有没有”转向“好欠好”，高品质住房需求晋升，住房市场的成长需要当令从满意首次置业为主向构建可一连的住房路线、更好满意住民全生命周期的住房需求转变。

　　今朝我国住房总量并不短缺，但布局性抵牾较为突出。出格是以一线都市为代表的部门热点都市人口净流入量较大，但正规住房供应不敷，切合新市民、青年人等群体需求的租赁住房有限、租金程度较高档问题仍然突出。首先，成长长租房市场有助于优化租赁住房供应布局，通过盘活存量、改建等方法增加租赁住房供给，缓解热点都市住房供需抵牾。长租房供给主要会合在都市中心城区和就业人口较为会合的区域，这将极大改进租赁住房供需的区域布局错配问题，更好实现职住均衡。同时，长租房主要面向新市民、青年人等群体，在户型设计、品质和租金程度等方面会更重视满意这部门群体需求，有利于办理租赁住房不敷问题。

　　其次，新市民、青年人等群体收入程度相对较低，大多选择居住在租金自制但品质相对较差的城中村和老旧小区。成长长租房市场，加速培养有实力、局限化的住房租赁企业，勉励其通过盘活存量、改建等方法晋升租赁住房品质，将提高市场上品质高且租金公道的租赁住房有效供应。

　　再次，从国际上看，提供租赁住房的主要群体是小我私家，但机构化租赁是成熟住房租赁市场的重要构成部门，在晋升品质、改造处事等方面将发挥精采示范浸染。据统计，2020年我国开展策划的局限化企业约2000家，提供约300万套租赁住房，在市场化租赁住房中占比6%阁下，低于美、日等发家国度平均程度，专业化运营打点处事不敷。成长长租房市场，通过运营主体租赁处事专业化，将大大晋升租房者居住体验。

　　从运营主体看，长租房由机构持有或托管运营，可提供的租赁周期相较小我私家更长，也更为不变，有利于晋升租住人群的安宁感。出格是现阶段，新市民、青年人等群体在选择租房时，对提供休闲、社交等处事的糊口社区需求不绝提高，机构化运营的长租房可以更好满意这类风雅化需求。

　　从产物特点看，长租房主要面向以青年工钱主体的租赁群体，在户型设计等方面越发重视满意成果、品质、价值分身等需求，从而与传统商品住房、城中村住房、单元提供的只身宿舍等存在明明差别。如今朝一些市场化运营的长租公寓提供的租赁住房，单套面积20平方米阁下，固然利用面积小于传统一居室住房，但成果却可以较好满意青年人在特定阶段有品质、价值可遭受的租住需求。