锁凌燕：险资加码不动产要注重本领建树

　　近期，多家头部险企机关大额不动产激发市场存眷。2023年，中国保险行业协会官网披露保险资金大额不动产投资信息40余项，涉及项目打算投资额从几十亿元到数百亿元不等，主要表示为投资贸易办公地产、财富园区和自用型养老社区等项目，主要是处事新兴财富、国计民生的“新经济”不动产物类。这一现象背后的趋势，是险资不动产投资偏好产生变革，机关偏向从追求不动产投资增值的地产股投资，慢慢转向追求恒久不变现金流回报的不动产品权资产，这大概也是适应地产进入“存量时代”后“收益—风险”特点的投资计策。

　　一方面，保险资金与不动产具有较高的适配性。不动产占用资金多、投资周期长，风险多会合于前期开拓阶段，底层资产一旦进入不变运营阶段，就可觉得资产持有人提供恒久不变的现金流收入。发家市场履历表白，贸易地产接纳周期在10年至20年，与保险资金，出格是寿险资金体量大、久期长的特点较量契合，以物权形式持有得当比例不动产，有利于优化保险资金期限布局、助力资产欠债匹配。同时，不动产品权投资的收益主要来自于租金或收费，短期相对牢靠、可以抵制通胀指数的倒霉变换，在恒久内又可以适应通胀趋势变革调解，可以孝敬恒久不变的现金流，且相较于牢靠收益类产物而言，具有更好的通胀避险和利率避险属性，抖客教程网，较好契合保险资金的恒久收益要求。别的，不动产品权投资的“收益—风险”表示往往具有高度周期性，与股票和牢靠收益证券等传统金融资产有较低的相关性。并且，差异区域的不动产表示具有分手性，在险资局限不绝增长、权益投资需求增加、非标资产压缩的配景下，公道设置不动产品权对险资分手风险及实施多样化投资也具有重要意义。

　　另一方面，陪伴人口老龄化水平不绝加深，越来越多的保险企业举办计谋进级，通过自建、联营等方法建树养老社区、机关大康健财富，以更好打点客户面对的长命风险，这种“产融团结”趋势也敦促了险资在不动产品权规模加速机关。

　　可以说，险企面向国度成长计谋、对接实体经济融资需求，抓住机会、稳健机关“新经济”不动产品权资产，在当前情况下有利于维护不动产市场的不变、更好发挥保险业经济减震器和社会不变器的浸染，但更多地也是保险企业成长的计谋需要。事实上，2023年以来，我国保险行业保费局限增长突出，在低利率的市场情况中，收益相对更为稳健的寿险产物将助力欠债端一连苏醒，但权益市场颠簸、“资产荒”也为行业资产端带来庞大压力，利差损压力突出，主动调解资产设置布局是题中之义。

　　不动产品权投资也对保险企业提出了更高要求。不动产投资面对的风险巨大，涉及对市场、财政、运营、法令合规、情况等多种潜在风险的识别、评估和控制，对资产运营打点本领要求较高，投资者需要有精准的投资区域和标的选择本领，在设计、筹划、运营、打点等全流程各方面都需要有较高的风雅化、专业化打点程度，才气较好实现投资收益。直接持有不动产品权占用资金量大、偿付本领占用高，且禁锢对相关投资金额占总资产的比例等指标也有上限要求，客观上形成了较高的投资门槛，并不是所有机构都可以拿到“入场券”。另外，投资退出难度大，今朝我国存量市场资产打点东西（如公募REITs）还在成长早期，不动产类资产的退出仍以整项目销售为主，由于标的代价高、生意业务敌手有限，导致持有者难以“机动回身”。正因如此，国际成熟市场保险公司不动产设置比例一般保持在10%阁下，而海内保险公司对贸易不动产等实物资产的设置比例相对较低，主要保险机构投资比例一般不高出5%。

　　综合来看，险企机关不动产品权资产照旧要以本领建树为前提，应该在专业阐明和隆重研判的基本上展开。展望将来，陪伴中国经济高质量成长，盘活基本设施及贸易不动产规模存量资产、促进形成再投资本领，将成为宏观经济改良与成长的重要抓手，REITs等存量资产打点市场有望不绝成熟，这也会为险资更有效打点不动产投资风险提供有力助益。（本文来历：经济日报 作者系北京大学经济学院副院长、传授 锁凌燕）